在上市之前，遠洋地產的招股規模一變再變，從最初的39億港元到78億港元左右，最終又鎖定在119億港元
為遠洋地產不斷擴大融資規模提供支撐的，是其短期內膨脹的土地儲備。
今天，作為中遠和中化兩家世界500強企業聯姻的產物——遠洋地產控股有限公司（下稱“遠洋地產”）在香港聯交所掛牌。在公司內部，這意味著一個名為“海鷗計畫”的改制上市項目由此抵達彼岸。
遠洋地產將發行15.512億股，集資額高達119.44億港元，成為繼碧桂園之後，內地第二家募資超百億元的房地產企業。19日，遠洋地產認購截止日，其公開發售部分獲得逾200倍超額認購，凍結資金達2500億元，國際配售亦超額65倍，獲900億美元認購。
這些數字背後彰顯的是國際投資者對遠洋地產的“熱情”。而其中一部分原因是對人民幣資產及內地房地產市場的看好，另一部分則如公司招股說明書中反復強調的那樣：遠洋地產為“中國指數研究院按2004年1月1日至2007年7月31日對北京出售總建築面積的統計，排名第一的北京房地產公司”。另外，遠洋地產還強調，公司目前土地儲備已達859萬平方米，且均位於一、二線重點城市，這雖不及先期上市的碧桂園、萬科、富力的儲地規模，但地段價值尤為關鍵。
北京第一
按在售總建築面積計算，遠洋地產是北京房地產公司中的“老大”。
這句話十分微妙，既說明了遠洋地產在其根據地北京市場的地位，又給這個公司作了準確定義——北京的房地產公司。也就是說，遠洋地產首先是北京的一家房地產公司，在北京的房地產公司中，過去3年遠洋地產的出售總面積最大。那遠洋地產應該算是北京的公司嗎？
遠洋地產前身為中遠房地產開發有限公司，是由中遠集團于1993年成立的全資子公司。1997年前後，公司開始涉獵經營性地產開發。2002年，公司資產重組，中化集團以3.757億元入股，從此中遠和中化各持遠洋地產50％股份。
如果說遠洋地產是中遠與中化聯姻的產物，那麼有著兩家世界500強企業背景的遠洋地產怎麼也不能算只是北京一地的開發商。另外，從淵源來說，按照遠洋地產內部人士的介紹，公司成立之初，主要是為中遠集團在全國各地建辦公樓和員工宿舍。它們先後在各大沿海城市參與投資了上海國際航運金融大廈、大連遠洋大廈、天津遠洋大廈、廣州頤和山莊等10多個項目，也就是說，遠洋地產很早已經全國化。
遠洋地產為何要將自己定位為北京房地產公司？一方面，也許是從這個角度來看，“第一”的光環十分喜人。另一方面，確實在相當長的一段時間裏，遠洋地產並沒有揚帆起航。
自涉足商業地產開發以來，遠洋地產完成開發專案的建築面積總計為228.3008萬平方米，這些專案包括遠洋都市網景、遠洋大廈、世紀遠洋賓館、遠洋天地、遠洋國際中心、遠洋山水等，所有這些帶著“遠洋”標牌的專案全部位於北京。
按照遠洋地產的介紹，公司目前除了北京外，還在天津、大連、瀋陽等地擁有專案。但是自1997年至今，遠洋地產尚未有一處外地專案交付使用，其中位於天津的海河新天地（即天津遠洋天地）是進展最快的項目，該項目於2005年獲得。換句話說，遠洋地產實際上是於2005年才開始真正商業化地走向全國的。其陸續獲得了中山遠洋城專案、天津遠洋新幹線專案、大連遠洋風景專案等。
運籌三年 大幅圈地
在上市之前，遠洋地產的招股規模一變再變，從最初的39億港元到78億港元左右，最終又鎖定在119億港元。
為遠洋地產不斷擴大融資規模提供支撐的，是其短期內膨脹的土地儲備。
2006年初遠洋地產土地儲備約400萬平方米；2006年底，遠洋地產總裁李明表示，公司土地儲備達到500萬平方米；2007年9月，遠洋地產公佈的初步招股檔中表明，公司土地儲備已近860萬平方米。
在招股書統計資料結算日期的最後一日，即2007年7月31日，遠洋地產方簽訂了天津普利達專案的主收購協定，該專案建築面積高達176.5255萬平方米。
天津項目的進入，令遠洋地產的異地土地儲備規模急速擴張，北京與異地專案的比重也發生重大變化，目前已有74.3％的土地儲備來自北京以外的地區，其中以天津最多，達到264.2107萬平方米，占總土地儲備的31％左右。
也就是說，一年之內遠洋地產實現了土地儲備的翻番。
拿地的心情為何如此急切？緣起於公司的發展戰略。早在2002年企業改制之初，“擴大戰略合作，加快啟動改制上市，積極探索進入資本市場”這一重要戰略目標就被寫進公司“三步走”戰略規劃中，位列第二步。
2004年，遠洋地產執行董事兼行政總裁李明對媒體表示，遠洋地產的長期目標是上市。也是在2006年的最後一個月，公司分拆上市的情況逐漸明朗。包括相對控股股東中遠國際也一改以往諱言的態度，公開表示，該計畫已提上日程。直至今年年中，遠洋地產經歷了一系列資產重組，最終過會，走到了上市的大門口。
2006年12月，對於遠洋地產來說是一個特別的時間段。這個月發生了太多波折——一個名叫“海鷗計畫”的公司改制上市項目由此啟動，確定了摩根士丹利和高盛為公司上市的聯席保薦人，並引入摩根士丹利、渣打、美林投資、瑞銀等戰略投資者，此舉不僅是上市之前的“規定動作”，同時也使公司的註冊資本金由10億元充盈到20億元。同時，遠洋地產還分別整售了遠洋國際中心和遠洋光華國際，從而獲得12億元現金回報。
遠洋地產利用這些資金在全國範圍內大幅圈地，半年時間內，增加土地儲備360萬平方米左右。
除土地儲備外，遠洋地產的各項業務指標也高速增長。自2000年開始，其每年開發樓盤面積達300萬~350萬平方米，竣工面積達到100萬~130萬平方米，銷售額達到60億~70億元。
中銀證券研究報告指出，遠洋地產今明兩年竣工建築面積將達73.1萬平方米和91.9萬平方米，增長率分別為62%和26%，而純利潤則分別上升152%和44%。今年遠洋地產預計實現利潤14.4億元，明年這一資料則計畫達到20.73億元。
房地產企業在高速發展的同時，往往會陷入高資產負債率的泥潭。但遠洋地產的資產負債率一直比較穩定，在2004年、2005年、2006年以及今年上半年，公司資產負債率分別為36.1％、41.4％、41.4％以及47.2％。這可能跟公司最近幾年不斷增資擴股有關。
另外，為實現上市目標，遠洋地產自2005年起，將公司的經營性物業與出售型物業比重定為2：8，但截至2007年7月31日，公司投資物業的收益僅占總收益的1.1％，而總收益的96.1％仍來自發展物業。未來的買地風險
房地產企業的估值很大程度上依賴於其土地儲備。但按照遠洋地產目前859萬平方米的土地儲備，在全國房地產企業中，排名尚算不上前列。
先期上市的碧桂園、萬科、富力、保利、新世界等土地儲備均已超過千萬平方米。不過，遠洋地產近千萬平米的土地儲備均位於一、二線重點城市，這個特色非常突出。
目前全國範圍內房地產公司尤其是上市房地產公司不計成本圈地的情況已愈演愈烈，導致全國性的土地價格飆升。儘管遠洋地產已經進入了天津等地，但作為一個全國性發展的企業而言，進入的城市還相對較少。公司在拓展區域市場時，可能將付出更高成本。
就這一點而言，遠洋地產在招股說明書中坦言：“房地產發展商之間的競爭可能導致收購用於發展的土地的成本增加等情況”，公司亦“不能保證成功擴展業務至中國其他高增長城市”。
不過，正如遠洋地產在招股書中的介紹，公司主要開發的物業類型為中高端住宅、高級辦公樓、零售物業、酒店式公寓以及酒店。根據遠洋地產在北京市場的操作經驗來看，其所開發的專案在售價方面均有很強後勁。例如其在石景山區八寶山地鐵附近開發的遠洋山水專案，初開發時售價在5000元/平方米左右。但遠洋地產通過引入景山學校等措施，使遠洋山水專案售價一路飆升，目前該專案已達15000元/平方米的高位。
今天來看，遠洋地產的各種經營性活動無不是為上市奠定基礎。在上市前，包括亞洲股神李兆基在內的多位富豪企業家，已斥資18.72億元認購了其股份。按照6.45~7.7港元的招股價格區間和15.512億股的發行規模，遠洋地產將最多募集到119.44億港元。
對於房地產企業而言，資金意味著土地，土地意味著項目，專案則意味著高額回報。即將握住119億港元募集資金的遠洋地產，進一步拿地的計畫也許就在咫尺之間。
如何低調攬資百億
遠洋地產也許是即將上市的內地地產企業中最低調的一個。
當中遠集團開始合併遠洋地產股份時，市場中關於遠洋地產上市的消息就已滿天飛。但問及公司本身，回答均是緘默。而當遠洋地產開始引入戰略投資者、過會、招股時，面對確鑿的上市消息，遠洋地產仍緘口不語。
這個態度實際上也容易理解。雖然其已擁有國際化背景，但其中遠的“姓氏”不變，何況它的大股東中還有另一家央企——中化集團。有如此強大的“父母”在，作為“兒子”的遠洋地產當然謹言慎行。
多年來，遠洋地產一直處在這種“上有老、下有小”的局面當中，誠惶誠恐，兢兢業業。獨特的股東背景賦予遠洋地產獨特的個性——既希望保持一定親和力，又努力與外界保持一定距離。
但是就在持續緘默中，遠洋地產爆炸性地凍結了2500億元資金，認購倍數達到200倍。最終的融資規模計畫超過119億元。
在這場盤面巨大的資金遊戲中，得利者除了“兒子”遠洋地產外，“父母”也受益匪淺。據瞭解，通過連續出讓遠洋地產股權，中遠集團套現資金約150億元；中化集團套現資金近200億元。
當然，這種火熱的局面和遠洋地產本身的實力有一定關係，但公司實力並非全部原因。有一個側面例證，SOHO中國將緊隨遠洋地產之後掛牌，而土地儲備缺乏是其公開的秘密，即便如此，其招股規模也可能達到128億港元。
但是就在去年，內地房地產企業在港受到的待遇則大不相同。世茂房地產不得不在擬發價格區間的底部發行，而里安房地產甚至推遲了上市計畫。
這無疑證明了國際投資者對於人民幣資產以及內地房地產市場的持續看好。另外，由於外資投資國內房地產已經受到嚴格限制，如何能從內地房地產市場中分一杯羹？投資於香港上市的內地房地產企業的股票無疑是最便捷的方式。
而事實上，外資已然通過這種方式賺得盆滿缽滿。同樣作為世茂的戰略投資者，渣打銀行大中華區總裁陳凡在今年年初表示：“我們投入世茂的時候是4.14港元，現在已翻了三番。實際上現在純淨利潤已漲了200%。”
據統計，在此次遠洋地產上市中，摩根士丹利、渣打銀行等戰略投資者將獲利93億元。
艱難走向公眾
“我不是在做房地產生意，而是在改革一家計劃經濟體制下的國有企業。”
遠洋地產控股有限公司執行董事兼行政總裁李明如是說。
1997年前的遠洋地產更像一個機關，職能主要是集團內部的房產行業管理，自身的生存完全依賴於上級單位。1997年6月，李明受命來到遠洋地產。那時正值房地產業繁榮背後大量泡沫的破滅，房地產公司的生存環境異常嚴峻，而業內的市場競爭卻又日趨激烈，公司發展面臨嚴重困難。
“我們是做一個管理型的機構，還是真正成長為一個有實力的房地產企業？”李明在公司會議上問。答案是：變革。
那一年，遠洋地產開始涉獵市場化的房地產開發，並開發了遠洋都市網景和遠洋大廈。初嘗甜頭的遠洋地產在2000年獲得了房地產開發一級資質，並在北京獲得了開發權。
自此，遠洋地產一方面大規模鋪開了房地產開發經營，一方面開始了複雜的資產重組。
2002年1月份，中化集團被引入公司，出資3.757億元擁有了遠洋地產50％的股份。談及為何要兩家各持股一半，遠洋地產人士表示，這是為了防止一家獨大。
確實，對於兩家央企來說，誰占大頭都可能對子公司造成“強權”的不良影響。當然，據《第一財經日報》瞭解，在歷年的發展中，中遠方面對于遠洋地產的影響相對更多一些。
次年3月，遠洋地產再次重組，中遠國際的全資子公司穎博、天津中遠和中化全資子公司立豐實業、中國經貿信託公司，以及獨立第三方繁榮集團分別通過收購母公司股份和增資擴股的方式成為遠洋地產股東，自此，遠洋地產成為了中外合資經營企業。
這個身份在日後給予遠洋地產的影響非常深遠。2005年前後，政府要求多數央企剝離房地產副業，中外合資的身份使遠洋地產逃過一劫。
2004年8月，中化集團旗下WCI收購了繁榮集團所持遠洋地產的12％股權，WCI後被悅鷹收購。次年9月，中化集團旗下方興地產又收購了立豐實業所持的17％股權。及至2006年1月1日，中遠集團、中化集團以及悅鷹分別擁有遠洋地產44％、44％以及12％的股份。
後來，中遠集團又將其分散於各子公司的遠洋地產股份集中合併在香港上市公司中遠國際旗下。通過前不久的一系列動作，遠洋地產的所有股東又將股份合併於耀勝公司之中。爾後，通過換股，為遠洋地產的上市鋪平了道路。
回顧歷史可以發現，自2002年開始，遠洋地產每一年都在進行資產重組。
不斷的動作中，公司的股本結構從集中到分散，再到國際化。可以說，自2002年起，公司就在為今天的上市作準備。
據介紹，完成全球發售後，遠洋地產的原兩大股東中遠國際控股有限公司及中化香港的持股比例將從30.8％分別降至21.56％和15％。中遠國際將保持相對控股地位。
正如李明在2003年時所說的那樣：“我來公司已經6年了，回首6年時光，最引以自豪的工作就是蓋了一座由千百位員工構成的‘建築’——現在的中遠房地產開發有限公司（即遠洋地產）。”今年是其加盟遠洋地產的第10個年頭，今天，這個“建築”也將為千萬股東而蓋。
晚來的“海鷗”
海鷗雖身形小巧，卻能飛洋過海。在本次上市計畫中，遠洋地產將自己比喻成“海鷗”，倒也十分恰當。因為遠洋地產的控股股東正是中遠國際——中國的“船老大”。
但如果說遠洋地產是一隻鳥，那麼它起飛得也許有點晚。在它之前，已經有太多一線房地產企業登陸股市。
按照遠洋地產自己的定位，它是北京房地產商。那麼北京的國有背景房地產企業中，較具實力的均已上市，其中包括最早掛牌H股的北辰實業，2003年登陸H股的首創置業，以及正在重組天鴻寶業謀求整體上市的首開集團。
而按照遠洋地產的股東背景定位，和其他央企下屬房地產企業相比，遠洋地產的上市同樣來得有點晚。華潤集團旗下的萬科、華僑城、招商集團旗下的招商地產、中糧集團旗下的中糧地產都已先後上市，甚至保利集團旗下的保利地產已經實現了兩地上市。
遠洋地產雖然成立於1993年，但真正涉獵房地產開發還是在2000年前後的事。回顧幾年來遠洋地產開發的項目，包括遠洋風景、遠洋新幹線、遠洋天地等均為中高檔樓盤，專案品質比較統一，令其品牌形象也比較統一。尤其在住宅方面，面對的客戶群全部都是城市的中高收入者。在2005年之後的全國拓展中，遠洋地產延續了以往的風格。
當然，作為一隻晚來的海鷗，遠洋地產飛抵的城市還不算多，但募集來的119.44億港元真金白銀或許將助其真正遠行。
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